Immobilien richtig finanzieren
Ostseeappartements Rügen Immobilien im Gespräch
mit Pierre Fildebrandt vom OKK Ostsee-Kredit-Kontor
Mit einem Urlaub auf der Insel Rügen beginnt für viele Menschen der Traum, sich hier einmal sesshaft zu machen oder eine Ferienimmobilie zu erwerben. Damit dieser Traum auf einem sicheren finanziellen Fundament steht, raten Experten, einige grundlegende Regeln und Faktoren zu berücksichtigen. Wir haben uns mit Pierre Fildebrandt, Geschäftsführer der OKK Ostsee-Kredit-Kontor GmbH und unabhängiger Finanzierungsexperte, zum Thema unterhalten.
Herr Fildebrandt, die wohl wichtigste Frage zuerst:
Gibt es ein paar „Goldene Regeln“ für Immobilienfinanzierungen? Auf welchen wichtigen Säulen steht eine solide Finanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung sollte grundsätzlich auf die Lebensumstände und Wünsche des Interessenten zugeschnitten sein. Dabei sollte der Kunde seine Lebensphasenplanung offen und ehrlich niederschreiben und sich nicht von vermeintlich günstigen Angeboten blenden lassen. So stellt sich immer die Frage, ob das ausgesuchte Objekt tatsächlich das richtige ist oder vielleicht nicht doch ein Zimmer zu wenig oder zu viel hat oder im Alter doch zu weit abgelegen ist. Eine vorschnelle Entscheidung führt nicht selten zu bösem Erwachen. Gleiches gilt für den eventuellen Sanierungsaufwand, dieser wird häufig unterschätzt, sowohl vom materiellen als auch vom finanziellen Aufwand her.
Nicht zu vergessen sind die Nebenkosten des Grunderwerbs. Wir rechnen hier mit einem Aufwand von etwa 15% der Kosten des Objektes, sofern eine Maklercourtage zu bezahlen ist, ansonsten sind es etwa 8%.
Ist das Objekt das richtige und sind die Kosten klar, geht es schon an die Betrachtung der finanziellen Möglichkeiten. In Deutschland werden im Durchschnitt etwa 30% des Nettoeinkommens für Mietzahlungen aufgewendet, wobei hier die Warmmiete gemeint ist. Eine Finanzierungsrate an die Bank hingegen berücksichtigt nicht die Nebenkosten, diese sind dem monatlichen Aufwand zuzurechnen. Hier rechnen wir mit einem Betrag in Höhe von 3 EUR je qm Wohnfläche, das bedeutet, dass bei einem Objekt mit 120 qm Wohnfläche schnell EUR 360 im Monat hinzu kommen. Das mag viel erscheinen, ist aber in Anbetracht der enthaltenen Instandhaltungsreserve tatsächlich nur die untere Grenze.
Nach unserer Erfahrung ist bei der Ausschöpfung der finanziellen Möglichkeiten das größte Problem, dass (vor allem im ländlichen Bereich) vielfach Finanzierungen für ein oder gar zwei KFZ aufgenommen wurden und noch einige Jahre das Budget mit hohen monatlichen Raten belasten. Hier endet der Traum vom eigenen Haus recht bald.
Ist das monatliche Einkommen hoch genug, ist auch dies kein Problem, ebenso die Finanzierung der Erwerbsnebenkosten. Wichtig hierbei: Die Banken finanzieren langfristig nur den Wert des Objektes, also den Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten gehören nicht dazu und werden nur über kurzfristige Ratenkredite finanziert. Und die sind teuer!
Fazit: Wenigstens alle Nebenkosten des Erwerbs sollten über Eigenkapital finanziert werden. Zusätzliches Eigenkapital hilft, die monatlichen Raten und die Zinsen zu reduzieren.
Gibt es teure Fehler, die unbedingt vermieden werden sollten?
Teuer kann es werden, wenn die Finanzierung eben nicht auf die Lebensumstände des Kunden zugeschnitten ist. Häufig sehen wir Finanzierungsvorschläge mit anfänglich niedrigen monatlichen Belastungen, die im Laufe der Finanzierung jedoch derart steigen, dass wir uns die Frage stellen, wie der Kunde dies noch bezahlen soll.
Hier gilt: Eine gute Finanzierung ist wie eine gute Ehe und hält ein Leben lang. Ist sie nicht gut, führt dies auf Dauer zu einer teuren „Scheidung“ von der Bank, wobei Leidtragende wohl immer die Kunden sind.
Lassen Sie sich also von einem unabhängigen Vermittler beraten. Dieser ist in der Lage, auf Angebote vieler Banken und Bausparkassen zuzugreifen und ist eben nicht an einen Partner gebunden. Im übrigen können Sie hier ganz in Ruhe Zinssätze vergleichen, denn wer weiß schon, ob das Angebot der Hausbank tatsächlich das beste ist. Finden Sie beispielsweise eine Finanzierung, die um 0,3% günstiger ist als das Angebot der Hausbank, sparen sie bei einer 15jährigen Zinsbindungsfrist und 250 TEUR Darlehen schon rund 8,3 TEUR an Zinsen.
Welche staatlichen Förderprogramme sind aus Ihrer Sicht heute besonders interessant?
Wer noch vom Baukindergeld profitieren will, sollte sich beeilen. Bis zum 31.12.2020 muss der Kaufvertrag geschlossen oder die Baugenehmigung erteilt sein. Dann erhalten Sie für jedes Kind 12.000 EUR Zuschuss vom Staat. Wichtig: Es gelten Fristen für die Beantragung und den Nachweis!
Alternativ bietet die KfW diverse Fördermöglichkeiten insbesondere im Bereich des energieeffizienten Bauens und Sanierens. Ob eine Beantragung von Fördermitteln wirklich sinnvoll ist, entscheiden Sie nach Beratung durch Ihren Banker oder Vermittler.
Eine letzte Frage: Wie sollten Finanzierungen abgesichert werden?
Immer schwierig ist die Entscheidung, wie lange der Zinssatz festgeschrieben werden sollte. Als Vermittler sind wir in der Lage, dem Kunden Zinssicherheit über die gesamte Finanzierungsdauer zu bieten. Dies wird gern von Kunden gewählt, die Angst vor einer Erhöhung des Zinssatzes am Markt zum Ablauf der Zinsbindung haben.
Nur ein Beispiel: Steigt der Marktzins für ein Darlehen über 250 TEUR nach 15 Jahren Zinsbindung von 2% auf 5%, so wird sich die monatliche Rate nach Festzinsablauf bei einer Gesamtlaufzeit der Finanzierung von 30 Jahren um ca. 200 EUR erhöhen. Ob die Zinssätze am Markt allerdings steigen und wenn ja, wie hoch, kann heute niemand absehen. Die Entscheidung, den Zinssatz so lang als möglich festzuschreiben, hat aber ihren Preis, so sind die Zinssätze für 15 oder 20 Jahre Zinsbindung um etwa 0,8 bis 1,0% höher, als diese für 10 Jahre Zinsbindung.
Relativ wenig Sinn machen im Vorfeld abgeschlossene Bausparverträge. Meist sind die Bausparsummen zu klein oder die Tarife passen nicht zur Finanzierungslösung. Wenn überhaupt, sollte Bausparen für anschließende Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten genutzt werden.
Der früher gelegentlich anzutreffende Einsatz von Lebens- oder Rentenversicherungen spielt heute bei der Finanzierung von Wohnimmobilien keine Rolle mehr.
Ob man sich darüberhinaus absichern möchte, etwa mit einer Versicherung, die z.B. bei Arbeitslosigkeit einspringt, muss jeder für sich selbst entscheiden. Die Kosten für eine solche Absicherung sind teils beträchtlich. Empfohlene Alternative ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung als Absicherung der Hinterbliebenen für den Todesfall. Nachdenken sollte man auch über eine Berufsunfähigkeits- und/oder Unfallversicherung.
Herr Fildebrandt, im Namen unserer gemeinsamen Kunden sagen wir vielen herzlichen Dank für das Gespräch und diese wichtigen Tipps und Informationen!
OKK Ostsee-Kredit-Kontor GmbH
Pierre Fildebrandt und Marco Salomon
Dammstr.10
18528 Bergen auf Rügen
Telefon: +49 (0) 3838 3191260
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